Latest Updates

Hunian Jangkung Merambah Bali

Wednesday, 07/01/09
Setelah villa, kini apartemen. Begitulah tren terakhir di seputaran daerah wisata utama Bali. Pembangunan exclusive private villas memang belum terlihat surut, tapi residensial jangkung yang biasa ditemui di kota-kota besar kini juga sudah merambat Nusa Dua, Kuta, Seminyak bahkan Pecatu.

Mengingat lokasinya sebagai daerah wisata, maka apartemen-apartemen itu juga ditujukan untuk akomodasi wisata. Maksudnya, bukan untuk dihuni sebagai tempat tinggal, melainkan lebih siap diisi untuk wisatawan yang datang silih berganti. Oleh sebab itu, tipe yang dipasarkan tidak berukuran besar, terbanyak tipe studio dan satu kamar. Kalaupun ada yang tiga kamar, jumlahnya terbatas dan diletakkan di lantai teratas atau yang berpemandangan terbagus.

Selain itu, pengelolanya pun menggandeng hotel operator berjaringan internasional, seperti Best Western dan Aston International, bahkan yang terakhir ini terhitung cukup banyak. Salah satunya adalah Bali Kuta Residence di jalan Majapahit yang dibangun oleh PT Dwimas Andalan Bali. "Brand tersebut adalah pencetus pengelolaan condotel, karena itu kami gunakan untuk mengelola residence ini," kata MV Handoko P, owner of PT Dwimas Andalan Bali.

Condotel adalah konsep yang ditawarkan oleh semua bangunan hunian jangkung tersebut. Konsep ini memadukan kondominium (apartemen yang dijual-strata) dah hotel, jadi desain dan tipe kamar serta fasilitasnya lebih sebagai sebuah apartemen, tapi pengelolanya menyerupai hotel. Dengan begitu, tamu-tamu yang menginap di sini tak perlu repot dan khawatir kenyamanan terganggu.

Namun dipilihnya konsep tersebut oleh para developer, sejatinya bukan semata demi menyamankan tetamu mereka, tapi lebih kepada perhitungan bisnis. "Bila membangun hotel konvensional, modalnya harus besar, sehingga risikonya tinggi. Kalau membangun condotel, kami bisa sharing risiko dengan investor," demikian pengakuan Handoko. Tidak Cuma itu. "Return of investment (ROI) membangun hotel biasa lebih lama dibandingkan dengan membangun condotel," tambah Maxi, owner of PT Ocean Permata Bali, pengembang condotel O-ce-n-Trigger, Seminyak.

Kalkulasi bisnis seperti itu tentunya sangat diperlukan, apalagi diakui, mereka tak punya modal besar. Seperti untuk Bali Kuta Residence, Dwimas Andalan Bali harus menyiapkan dana sebesar Rp 100 miliar. "Kami memang meminjam dari bank BNI, tapi hanya tiga puluh persennya," ungkap Handoko. Dana sebesar itu digunakan untuk membangun 4 menara di atas lahan seluas 8.400 m2 yang merangkum 267 unit dan berfasilitas lounge, restoran, kolam renang, lapangan tennis, spa, business center dan function rooms. Terdiri dari 3 tipe, mulai dari tipe studio, dimana interiornya ditata dalam lima konsep desain berbeda, sesuai jumlah lantai.

Dengan tawaran harga mulai 55 ribu dollar AS atau Rp 465 juta (tipe studio), status HGB, ROI 8% per tahun, 70% income rental, 4 tahun payback guarantee dan 4 minggu per tahun menginap gratis, saat ini Bali Kuta Residence sudah laris 68%. Suatu jumlah transaksi yang cukup baik, jika mengingat proyek ini baru dilansir ke pasar setahun yang lalu, tepatnya Oktober 2007. "Setengahnya pembeli dari Jakarta, dan banyak juga dari kota-kota lain di Kalimantan dan Jawa Timur," ungkap Handoyo, seraya menambahkan bahwa dipakainya selebriti ternama sebagai icon sangat membantu penjualan untuk pembeli di luar Jakarta.

Strategi bisnis demikian, membuat para pengembang yang tak bermodal banyak itu bisa lebih cepat mengembangkan bisnis mereka. Untuk itulah, Dwimas Andalan Bali di tahun mendatang akan membangun seri kedua Bali Kuta Residence. Lokasinya masih di jalan yang sama, hanya berjarak seratus meter dari seri perdananya. Lahannya lebih luas, 2,8 Ha dan akan merangkum 600 unit studio type condotel dan 25 exclusive villas. Fasilitas pelengkapnya adalah sebuah entertainment mall seluas 16 ribu m2, setinggi 2 lantai yang akan diisi oleh bioskop, kafe, fitness dan hall. Nama-nama peritel dan tenan yang biasa hadir di mal Jakarta, disebutkan oleh Handoko, sudah siap masuk. Untuk proyek kedua tersebut, Handoko sudah menyiapkan dana sebanyak Rp 275 miliar. Dan untuk membedakan dengan yang pertama yang akan dikelola oleh Aston International, seri kedua ini akan dikelola oleh Grup Accor dengan brand kelas bintang tiga.

Pengembang ini juga sedang menyelesaikan pengembangan Seminyak Suites Boutique di jalan Dyana Pura. Di lahan seluas 49 are (4900m2), di sini sedang dibangun apartemen 5 lantai yang merangkum 95 unit. Sesuai konsepnya ukuran unitnya termasuk luas, mulai dari 80 - 120 m2, 2 bedroom dan dilengkapi dengan skylounge, setiap unitnya dipasarkan dengan harga mulai dari Rp 1,5 miliar.

Brand Baru

Handoko menyatakan, operator dengan brand internasional yang sudah tenar di sini, juga membantu penjualan mereka, terutama untuk pembeli lokal. Walaupun hal ini tidak selalu. Sebab, seperti diakui Maxi, operator bernama "baru" juga bisa menarik investor. "Terutama mereka yang sudah mengenal operator tersebut di luar negeri," imbuh Maxi yang berhasil "memasukkan" operator asal Hawai, Outrigger Hotels & Resorts untuk membuka jaringan pertama di Asia Tenggara. Terbukti, dalam dua bulan Ocean Permata Bali berhasil melepas 18 unit. Sayangnya, penjualan sempat terhenti karena peristiwa Bom Bali II. Dan kini, ke-114 unitnya sudah masuk ke pasar seken dengan harga 397.500 dollar AS untuk tipe 2 bedroom (129,5 m2).

Best Western adalah nama lain yang juga masuk di Bali. Saat ini ada tiga condotel yang sedang digarap oleh operator asal Phoenix, Arizona, AS. Selain New Kuta Condotel di Pecatu Indah Resort, juga Krobokan dan di pantai Kedonganan, Jimbaran dengan total jumlah kamar hampir 700. Untuk yang terakhir, termasuk kelas bintang empat plus, sehingga namanya adalah Best Western Premier.

Bagi kebanyakan publik Indonesia, nama itu bisa jadi baru, namun tidak demikian sejatinya. Operator ini sudah berkiprah sejak tahun 1946 di dunia perhotelan dan kini sudah mempunyai 4 ribu hotel di 80 negara. Dengan jaringan dan sistem reservasi internasional itulah, Yusuf Sawirin, Chief Area Development - Indonesia Best Western International, menjaring pasar. "Kami mempunyai 8 juta loyal customers," katanya.

Hal senada juga diucapkan oleh AR Sofyan, Direktur PT Bali Pecatu Graha. "Dengan operator yang baru dikenal di sini, itu juga sekaligus membantu kami melakukan branding atas New Kuta beach area, " kata Sofyan. Untuk diketahui, pantai di dalam area Pecatu Indah Resort itu lebih dikenal sebagai Dreamland dan condotel yang dibangunnya pada awal pemasaran dikelola oleh jaringan Choice Hotel.

Sesuai kelas pasar yang dibidik, maka tak beda dengan operator internasional lain Best Western juga mempunyai standar persyaratan. Mulai dari lokasi yang pastinya mesti strategis, standar jaringan mekanikal dan elektrikal, amenities sampai ukuran kamar. "Minimal 24 m2 gross," kata Yusuf tentang room-size ini. Tapi, jika lokasi dinilai sangat strategis, maka," Room size doesn't matter," kata Yusuf, seraya menambahkan, bahwa sebagai kompensasi, pemilik harus "menaikkan" kualitas fasilitas dan sarana lain.

(Sumber : Majalah Properti Indonesia Edisi No. 1179-Desember 2008)